Reflexiones sobre la posibilidad de la reinscripción de fincas a favor del vendedor en el Registro de la Propiedad mediante la ejecución parcial de una sentencia de condena no firme

Como consecuencia
de la crisis económica, que padecemos y que afecta a todos los sectores
económicos, incluido también el sector inmobiliario, no es infrecuente ver el
planteamiento en nuestros Juzgados de demandas por parte de los vendedores, en
las que ante el incumplimiento flagrante del comprador se solicita conjuntamente
la resolución del contrato de compraventa de fincas (celebrados con
anterioridad a la crisis y en tiempos de bonanza económica), con la
consiguiente reinscripción de las fincas a favor del vendedor en el Registro de
la Propiedad, en el caso de que las fincas se encuentren inscritas en el
Registro de la Propiedad, más la indemnización pactada en el contrato para el
caso de incumplimiento.

                Pues bien, es posible que la
sentencia que se dicte por parte del Juzgado condene a la totalidad de lo
solicitado por el demandante. El problema que nos puede surgir y que señalamos
en el presente escrito, aparecerá en el momento en el que el demandado
(comprador) recurre la sentencia, pero solo respecto del pronunciamiento de la
indemnización correspondiente acordada en la sentencia, con lo que la petición
de resolución del contrato de compraventa con la consiguiente reinscripción de
las fincas objeto del proceso en el Registro de la Propiedad deviene firme, y
por tanto en principio debería poderse ejecutar sin más; pero, en esta
situación, nos topamos en el derecho procesal español con el dilema de si son
posibles las ejecuciones parciales de sentencias; la respuesta ahora mismo,
tanto por parte de la jurisprudencia como por parte de la legislación es que no
es posible ya que se considera que la ejecución es única.

                La solución en la generalidad de
los casos, pasaría por la ejecución provisional de sentencias del artículo 524
de la Ley de Enjuiciamiento Civil que permite la ejecución provisional de las
sentencias de condena, que se llevarán a efecto de la misma forma que la
ejecución ordinaria.

                En nuestro concreto supuesto, la
posibilidad de que la reinscripción de las fincas en el Registro de la
Propiedad a favor del comprador, se lleve a cabo mediante la ejecución provisional,
choca frontalmente con lo determinado en el artículo 524.4 que impide la
inscripción, mientras no sean firmes, de las sentencias que dispongan o
permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros Públicos, ya
que según la Dirección General de los Registros y del Notariado las situaciones
jurídicas provisionales se avienen mal con los asientos definitivos del
Registro de la Propiedad.

 

                Es por ello que, la
reinscripción de las fincas a favor del vendedor en el Registro de la Propiedad
mediante la ejecución provisional, se encontraría vedada, con lo que las fincas
seguirían durante un tiempo normalmente dilatado, mientras duren los recursos,
inscritas a nombre del comprador, con la posibilidad de que las mimas se puedan
perjudicar, porque en el Registro de la Propiedad entren embargos que antes no
constaban, etc….,  con lo que al final el
derecho de obtener la satisfacción del pronunciamiento obtenido mediante una
sentencia de condena, sería ilusorio, y no se habrá obtenido la justicia demandada,
aún después de haber obtenido un sentencia favorable a nuestras pretensiones.

                Entiendo como única solución
jurídicamente viable, solicitar la anotación preventiva en el Registro de la
Propiedad que viene prevista el propio artículo 524.4 de la ley de
Enjuiciamiento Civil, (cosa que a veces ni siquiera se consigue, por una
interpretación estrictamente rigorista de nuestros tribunales).

Pese a
ello, no puedo por menos que plantear la necesidad de que se realice una
interpretación más teleológica y no tan encorsetada de la norma por parte de los
juzgados, que permita la ejecución parcial de las sentencias en aquellos
pronunciamientos que han adquirido firmeza, cuando estos pronunciamientos que
se tratan de ejecutar y los que se encuentran subiudice sean completamente
diferentes y no se encuentren interconectados de ninguna manera. 

En el
supuesto planteado, la acción de reinscripción de las fincas en el Registro de
la Propiedad a favor del vendedor por resolución del contrato, pronunciamiento
estimado y no recurrido, no tiene nada que ver y no está conectado con la
acumulada acción que se ejercitaba de resarcimiento de daños y perjuicios o por
la acción de indemnización por incumplimiento contractual que sigue subiudice.
Una Justicia ágil no debería paralizar su ejecución parcial y una futura venta
de los nuevos-viejos propietarios.

 Francisco Almécija Alonso.

CONFIRMA ABOGADOS

Almería, a ocho de
Septiembre de dos mi quince 

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